Die Krise dort, die Krise da, die Krise hier, die Krise, Krise, Krise…..Kommt Ihnen das bekannt vor? Seit Wochen hören wir nur noch von Krisen, werden mit Zahlen der täglichen Krisenentwicklung bombardiert und natürlich ist jeder und alle „der Spezialist“ und Wahrheitskenner der Krisenbewältigung.

Soweit, so gut. Hat sich bei Ihnen auch das Gefühl eingeschlichen, dass wir alle vor Angst erstarren und nur noch mit pessimistischer Einstellung in die Zukunft sehen? Oder haben Sie sich ganz ohne Emotionen bereits Gedanken gemacht, wie Sie aus der derzeitigen Situation das Beste für sich persönlich erreichen können? Wir meinen natürlich „nur“ das finanzielle
Gebaren, und nicht das vielschichtige private Leben.

Betrachten wir die Sachlage einmal nüchtern. Was hat sich seit dem staatlich verordneten Stillstand so alles bei den geläufigen Investments getan bzw. wo stehen wir derzeit, und wohin glauben wir von der
trivium Immobilien Investment Gruppe, dass die Reise hingeht? Natürlich legen wir hier einen verstärkten Blick auf die einzelnen Immobiliensparten, aber auch auf die weitverbreitetsten Assetklassen (Aktien, Anliehen und Gold) – wie Sie sicher wissen, war ja das Management der trivium Gruppe in Summe über Jahrzehnte in leitenden
Positionen des Wertpapiermarktes tätig.

Beginnen wir unserer Markteinschätzung bei den Aktienmärkten

Aktienmärkte

Für die Aktienmärkte sind Krisenzeiten Gift, jeder (egal ob Profi oder der private Aktionär) – weil sich ja die ganze Welt über Nacht verändert hat – möchte jetzt sofort raus, raus (siehe hierzu auch die Illustration auf Seite 2). Dies führt verständlicherweise zu starken Kursverlusten. So z.B. hat der deutsche Leitaktienindex DAX im Zeitraum von 19.02. bis 18.03. um rund 39% an Wert verloren. Ein Wahnsinn!!! Es wurde in diesen Tagen der
absoluten Panik ein weltweites Vermögen von über 19 Billionen EUR (eine Zahl mit 12 Nullen!) verloren. Es kommt dann leider auch noch die Gemeinheit der Mathematik auf den Investor zu: Wenn z.B. 50% an Wert
verloren wird, ist man von diesem Ereignis meist leicht nebulös im Geiste und meint wohl, wenn sich die Kurse um 50% wieder erholen, dann ist ja nichts verloren. Falsch gedacht! Sie müssen nämlich 100% erwirtschaften
um wieder auf Ihren Ursprungswert zu kommen. Hiermit fängt das allgemeine Dilemma an. Denn als nun krisengebeutelter Investor wollen Sie natürlicherweise kein weiteres Risiko eingehen und werden auf ein vermeintlich sicheres Investments ausweichen. Gehen wir einmal davon aus, dass Sie sich „nur“ auf ein Investment einlassen, bei dem Sie 2% p.a. bekommen würden – es entbehrt jeder Erklärung, dass es diesen risikolosen Zinssatz derzeit nicht gibt. Wir sprechen eher von 0%, dann müssten Sie alleine hier – und da kommt wieder die Mathematik ins Spiel: 35 Jahre aufbringen, damit Sie Ihren vermeintlichen Verlust aufholen. Eines haben wir natürlich hier unberücksichtigt gelassen: die Inflation, die ja ebenso rund 2% p.a. beträgt und hiermit Ihren vermeintlichen Gewinnaufholungszeitraum auf ein Leben nach Ihrem
Leben hinauszögert.

Was wir natürlich nicht beleuchtet haben, ist, dass es bei vielen Übertreibungen am Aktienmarkt nach unten hin auch wieder (meistens genauso schnell) nach oben geht. Das Gemeine dabei: es folgt meist
noch einmal eine starke Korrektur nach unten, bis es dann wieder nachhaltig nach oben geht. Sie dürfen dann raten, wer bei der zweiten Welle dann endgültig die Nerven wegschmeißt und nie wieder in
Aktien investiert.

Gehen wir zu den Anleihen

Hier sehen wir seit Jahrzehnten eine eindeutige Richtung, nämlich die, bei der wir am „Ende?“ der Zinsen sind. Seit der Finanzkrise 2009 bewegen wir uns de facto um den Nullpunkt – eher im Minusbereich – und eine nachhaltige Änderung der Zinslandschaft ist va. mit den jetzt gemachten Krisenschulden für Jahre (Jahrzehnte?) nicht sehr wahrscheinlich. Gerade auch, weil die Anleihen in vielen Staaten der Welt bei den Versicherern, Pensionskassen, etc. sogar als verpflichtender gesetzlicher Bestandteil
des Portfolios sein müssen, ist es auch hier eher unwahrscheinlich, dass es zu gewollten starken Zinssteigerungen kommen wird. Wir denken hier, dass es sich die Welt nicht erlauben kann, diese Unternehmungen mit
ihrem Tun in den Bankrott zu schicken – vor allem dann nicht, wenn viele (alle) Pensionen in Gefahr wären. Hier müssten dann die Staaten mit massivsten Bürgerprotesten (bis hin zum Bürgerkrieg) rechnen. Dieses
werden wohl die etablierten Demokratien größtmöglich zu verhindern wissen. Dh zusammengefasst: auch auf der Anleihenseite ist es schwer bis nicht möglich – außer Sie gehen ein bestimmtes Länder-/Unternehmensrisiko ein – eine nachhaltige, vernünftige Rendite zu erwirtschaften.

Die Krisenwährung Gold

Wir meinen physisches Gold – ist wieder sehr stark gestiegen und ist im EUR-Bereich am All-time High angelangt. Vor den Münzprägeanstalten stehen die Menschen in Schlangen und kaufen so viel wie noch nie. Der Kurs steigt und steigt. Was wir sehen, ist die tatsächliche Panik vor der
dauerhaft anhaltenden Krise, die dieser Ausnahmezustand nährt, und wir hier einen starken Kursrutsch – nach Eintreten einer gewissen Normalität – in der Range von 20-30% erleben werden. Was man auch beim Gold immer wieder feststellen muss, dass es zwar in einer gesamthaften Vermögensbetrachtung ein sinnvolles und stabilisierendes (Inflation und Deflation) Element, aber für den Zahlungsverkehr – der EUR ist nichts mehr wert und/oder die Bank gibt kein Geld mehr aus – ein gänzlich ungeeignetes
Instrument ist. Und wer sagt Ihnen, dass es nach der Krise (wie die Regierungen ja immer erwähnen: „Die größte Krise seit 1930 bzw. dem zweiten Weltkrieg“) nicht noch einmal zum Goldverbot kommt (siehe 1933: das Goldverbot in den USA – executive order 6102 – das dann, obwohl
nur für eine kurzfristige Krisenmaßnahme verlautbart, bis 1974, also 41 Jahre!, andauerte)? Was wir hier nicht machen wollen, ist Ihnen Angst einzujagen, aber die Politik ist in ihren Maßnahmen nicht Ihr persönlicher
Freund und als Geschäftspartner ziemlich unzuverlässig.

Unsere Einschätzungen auf dem Immobilienmarkt unterteilen wir in die wichtigsten Segmente:

Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt wird nach den Ausgangsbeschränkungen und dem Gewöhnen an den normalen Alltag wieder an die alte Dynamik anschließen. Wir sind jedoch der Meinung, dass der Markt – gerade in diesem Jahr – von den auch heute schon solventen Käufern auf der Suche nach sicheren Veranlagungen getragen wird. Von der gesamten Käuferfront wird es abhängen, wie die Banken nach der Krise ihre Risikoseite arrangieren.

Zusätzlich werden wir erleben, dass durch die vielen Baustellenaufl agen und die kurz angesetzen Baustellen-Schließungen die für heuer geplanten Fertigstellungen vielerorts nicht eingehalten werden können, und dadurch
auch die bereits miteingerechneten und größtenteils fehlenden Wohneinheiten nicht am Markt ankommen werden. Dieses bedeutet bei einer vielleicht gedämpften Nachfrage auch wiederum einen klassischen
Ausgleich zwischen Angebot und Nachfrage.

Im Bereich der Geringverdiener werden wir aufgrund der gesunkenen Kaufk raft geringere Mieten sehen, eventuell sogar mit staatlichem Eingriff . Überall dort, wo die Krise neues Wachstum hervorbringt und das Durchschnittseinkommen hoch ist, werden die Mieten weiter steigen.

Büromarkt

Durch die aufgetretene Situation des verordneten „Wir bleiben alle Zuhause“ ist die Nachfrage nach Bürofl ächen über Nacht zusammengebrochen. Die Unternehmen sind mit den Auswirkungen der Pandemie beschäftigt und haben etwaige Umzüge/Expansionen/etc.
nach hinten gerückt. Es wird sich nach der Krise und nach den staatlich zugesagten Förderungen zeigen, welche Unternehmungen in der Lage sein werden, ihre bereits eingegangen Mietverträge zu halten und zu verlängern. Neue Vermietungsverträge einzugehen (außer die Pläne sind schon vor der Krise festgemacht worden) sehen wir für heuer eher unrealistisch.

Bei der langfristigen Einschätzung muss man zuwarten, ob und wie sich die jetzt in Gang gesetzte Digitalisierung des Arbeitsplatzes (Stichwort: Home-Office) bei den Dienstgebern und -nehmern durchsetzen wird.

Tourismus

Einer der größten Profi teure der jetzigen Krise wird in naher Zukunft der Tourismus im eigenen Land und dem angrenzenden Ausland sein. Schon zuvor, durch die Klimaschutzbewegung stark unterstützt, hat dieser Wirtschaft szweig einen starken Aufschwung erfahren. Das heurige Jahr wird unter dem Zeichen von Bereinigungen stehen. Kapitalschwache Betriebe werden vom Markt verschwinden oder durch andere aufgekauft
werden. Mittel- und langfristig wird die Nachfrage nach „Urlaub daheim“ stark steigen. Der Grund dafür ist einfach: Keine Flugreisen sondern eigenständige An- und Abreise, Qualität in Speise und Unterkunft ,
perfekte Infrastruktur und vor allem Versorgung mit Krankenhausdienstleistungen, Sicherheit und klare, bekannte Verhältnisse.

Logistikmarkt

Der Logistikbereich ist aktuell „der“ Gewinner. Den durch den Onlinehandel kleiner gewordenen Verkaufsräumen stehen die größeren Lagerhaltungen für eine in-time Versendung zum Endkunden entgegen.
Der klassische kleine Einzelhändler braucht keine teuren in-house Lagerräumlichkeiten und bezieht ebenso die auswärts gelagerten
Waren in-time. Durch die weitere Zunahme des E-Commerce und die damit verbundene Konsumentenerwartung hinsichtlich Schnelligkeit und Pünktlichkeit der Zustellung werden Logistikimmobilien noch weiter in und um die Städte rücken und ihre Anzahl erhöht werden. Auch hier denken wir, dass kleine und mittlere Logistikimmobilien in gut angebundenen Lagen aktuell noch unterbewertet sind und sich als Investments sehr gut eignen.

Einzelhandelsmarkt

Der Einzelhandel (abgesehen von der Lebensmittelbranche – hier aber auch nur die großen Ketten ausgenommen) leidet derzeit am meisten unter der vorherrschenden Situation. Die aktuelle Nachfrage der Mieter
nach Einzelhandelsimmobilien ist praktisch auf dem Null-Niveau angelangt. Je länger die Rahmenbedingungen und das Konsumverhalten
der ängstlichen Bevölkerung so bleiben werden, wie sie aktuell sind, desto mehr wird sich die gesamte wirtschaft liche Nachfrage verschlechtern und sich dadurch das Interesse und die Fähigkeit von Einzelhändlern,
Einzelhandelsimmobilien weiterhin anzumieten, verringern.

Wir werden trotz aller jetzt in die Wege geleiteten wirtschaft lichen Unterstützungsmaßnahmen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit eine hohe Anzahl von Insolvenzen sehen, gefolgt von Filialschließungen und Leerständen. Selbst wenn die Krise vorbei ist, wird es Monate dauern, bis sich wieder ein neues Gleichgewicht etabliert
haben wird.

Zusammengefasst: Diejenigen, die sich am schnellsten auf neue Rahmenbedingungen einstellen können, entsprechend anpassen und antizyklisch denken/investieren, werden auf der Gewinnerseite stehen, sobald die Krise vorbei ist. Für uns als Immobilieninvestmentgesellschaft
bedeutet dies, dass wir für unsere Investoren aktiv nach günstigen Gelegenheiten Ausschau halten und im geeigneten Moment selektiv zukaufen werden.