Das neue trivium Projekt in der Weltstadt München setzt auf Wirtschaftsdynamik, begrenzte Verfügbarkeit von Grund und Boden und starke Nachfrage nach Wohnraum. Eine aktuelle Analyse des Münchner Immobilienmarktes von Mag. Mario Kmenta, CEO trivium deutschland GmbH.
Bereits in der letzten Ausgabe der Investor News haben wir über den erfolgten Markteinstieg in Deutschland mittels einer eigenständigen Gesellschaft berichtet. Heute dürfen wir mitteilen, dass wir ein neues Projekt im Herzen der Weltstadt München im Stadtteil Sendling erwerben konnten. Nach Optimierung der Nutzflächen ist geplant, das Projekt voll vermietet an einen Renditeinvestor abzugeben, sodass wir unseren Investoren einen ansehnlichen Gewinn ausweisen können.
Die Stadt wächst weiter
Was macht die Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes aus? Warum sehen wir seit Jahren bzw. Jahrzehnten fortlaufend steigende Preise? Was macht München lebenswert?
Die wesentliche Antwort auf diese und damit zusammenhängende Fragen ist die wirtschaftliche und, damit einhergehend, die demografische Entwicklung der südbayrischen Region.
Forschung lockt kluge Köpfe an
München ist mit seinen rund 1,5 Millionen Einwohnern (im Landkreis 6,5 Mio.) die einwohnerstärkste Stadt Bayerns. Die Weltstadt verfolgt eine Standortpolitik, die in Europa als vorbildlich gilt. Sie ist „die“ Wirtschaft shochburg Deutschlands und beherbergt mittlerweile acht DAX-Unternehmungen (Allianz, BMW, Infi neon, Linde, MTU Aero Engines,
Munich Re, Siemens und Wirecard). Entscheidend ist die Vielzahl der Konzerne auch für den Hochschulstandort. Die Forschungsausgaben und – aktivitäten der Industrie bewirken eine Dynamik, die auch die Hochschulen umfasst. Die TU-München arbeitet eng mit BMW und Siemens zusammen und erhält finanzielle Unterstützung von der Industrie, zum Beispiel von Linde.
Das bedeutet, dass durch die großen und bekannten Unternehmen weltweit kluge Köpfe angelockt werden. Dieses Zusammenspiel steigert die Lebensqualität und somit auch die Nachfrage nach Wohnraum für internationale Studenten, die genau aus diesen Gründen nach München kommen.
Dienstleister ziehen nach
Im Umfeld der ansässigen DAX-Konzerne richten auch andere Unternehmen, wie z.B. Dienstleister, Forschungsfirmen oder Lieferanten, Standorte in München ein. Sie bringen Kapital sowie hochqualifizierte Mitarbeiter nach München und investieren hier vor allem in Forschungsprojekte. Eine Reihe international führender Unternehmen, wie etwa Amazon, Google und Microsoft , siedeln sich deshalb in München an.
Kultur und Freizeit um die Ecke
Neben der wirtschaft lichen Dynamik bilden Kultur, Tradition und Life Style einen Mix, der Bewohner aus der ganzen Welt anzieht: der Biergarten am Chinesischen Turm, der Olympiapark mit seinen zahlreichen Freizeitmöglichkeiten, die große Anzahl sehenswerter Bauten samt geschützten Baudenkmälern und Ensembles, die internationalen Sportveranstaltungen (der FC Bayern zählt zu den weltweit bekanntesten Fußballvereinen), Messen und Kongresse und das weltbekannte Oktoberfest in München machen diese Weltstadt neben ihrer Wirtschaftskraft so reizvoll.
Starker Bedarf an Wohnraum
Das Zusammenwirken der Faktoren Wirtschaft, Kultur, Freizeit führt dazu, dass es eine stetige Immobiliennachfrage gibt, die die Preise über Jahrzehnte hinweg steigen lässt.
Der reale Zuzug nach München ist stark und seit Jahren auf einem sehr hohen Niveau, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter befeuert. Die Neubau-Wohnbausituation lässt ganz neue Stadtteile in den Randlagen um München entstehen, die zentralen Toplagen aber aufgrund von Platzmangel immer mehr im Wert steigen (Lage, Lage, Lage). Dies sehen wir übrigens nicht nur in München, sondern auch in den anderen europäischen Metropolen, etwa in Paris und London.
Angebotspreise zeigen nach oben
Die neuesten Angebotszahlen bis Mitte 2020 deuten keinerlei Preisrückgang bei den Immobilienpreisen Münchens an, vielmehr ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Trend zu höheren Preisen zu beobachten. Und das, obwohl dynamische Neubauaktivität das Angebotsvolumen sogar leicht erhöht. Ein Blick auf die übergreifenden Durchschnittswerte in den aktuellen Angebotszahlen zeigt, dass gebrauchte Eigentumswohnungen in München im Schnitt zu 8.150 € pro m², neu gebaute mit 9.600 € pro m² Wohnfläche gehandelt werden. Dazu kommen in Toplagen Preisaufschläge von bis zu 50 Prozent und mehr.
Prognose: Weiter im Vorwärtsgang
Aktuell kann man davon ausgehen, dass bei den Immobilienpreisen Münchens eine gewisse Plateauschwelle erreicht sein dürfte. Ein Rückgang der Preise scheint jedoch unwahrscheinlich, sofern die Nachfrage nicht markant zurückgeht. Für ein sogenanntes „Platzen einer Immobilienblase“ sprechen unmittelbar keine Indikatoren. Zusammengefasst: Unsere Prognose für die kommenden Jahre zeigt, dass man bei normalem Verlauf (also bei keiner oder nur geringen Veränderungen) in München von stabilen bzw. leicht steigenden Preisen ausgehen kann. In den Toplagen werden wir sicherlich nach wie vor höhere Preissteigerungen als in den Randlagen sehen. Im Durchschnitt erwarten wir nicht mehr so spektakuläre Steigungsraten wie bisher, aber trotzdem leichten Anstieg Preise. Dies könnte noch viele Jahre so gehen – und zwar solange das Zinsniveau niedrig bleibt, der Zuzug anhält und die wirtschaftliche Grundstimmung positiv ist.
